¿Qué es un administrador de fincas?

Administrador de fincas (administrador de comunidades, gestor de comunidades o gestor de fincas) es un profesional que se encarga de gestionar, a petición de los propietarios de fincas rústicas o urbanas, o por decisión de una junta de propietarios, los asuntos financieros, legales y técnicos necesarios para el mantenimiento y gestión económica de las mismas.

¿Qué corresponde a un administrador de fincas?

Los Administradores de fincas colegiados son profesionales con cualificación suficiente y legalmente reconocida para ejercer dichas funciones, inscritos en el Colegio territorial de su respectiva residencia, que es quien tiene reconocido por la legislación vigente, el cometido de facultar el ejercicio de la profesión, con la debida eficacia y responsabilidad, en beneficio de los ciudadanos.

Las funciones de los Administradores de Comunidades, vienen definidas en el artículo 20 de la Ley de Propiedad Horizontal, que literalmente dice lo siguiente:

  • Velar por el buen régimen de la casa, sus instalaciones y servicios, y hacer a estos efectos las oportunas advertencias y apercibimientos a los titulares.
  • Preparar con la debida antelación y someter a la Junta el plan de gastos previsibles, proponiendo los medios necesarios para hacer frente a los mismos.
  • Atender a la conservación y entretenimiento de la casa, disponiendo las reparaciones y medidas que resulten urgentes, dando inmediata cuenta de ellas al Presidente o, en su caso, a los propietarios.
  • Ejecutar los acuerdos adoptados en materia de obras y efectuar los pagos y realizar los cobros que sean procedentes.
  • Actuar, en su caso, como Secretario de la Junta y custodiar a disposición de los titulares la documentación de la comunidad.
  • Todas las demás atribuciones que se confieran por la Junta.

Aspectos jurídicos de la inexistencia de contrato del servicio de limpieza en una Comunidad de Propietarios.

  • Es habitual, aunque cada vez la tendencia sea menor, que los servicios de limpieza en una Comunidad de Propietarios sean cubiertos por personas, unas veces vecinos de la comunidad, otras por persona/s ajena/s a la propiedad, sin que medie contrato escrito de por medio, sin ser estas personas empresarios con tal dedicación. Con la creencia errónea por parte de la Comunidad, de que no existiendo contrato escrito, no existe relación laboral.
  • Sin duda ello implica una serie de consecuencias jurídicas que voy a intentar recoger en el presente trabajo.
  • Para ser fiel a la realidad, hay que decir que tal contratación irregular es una práctica más de las Comunidades de Propietarios de tamaño pequeño y está más extendida en municipios que en las Ciudades.
  • La Comunidad de Propietarios tal y como se ha recogido en numerosa jurisprudencia así como en diversas resoluciones de la DGRN (1) y también se ha recalcado por reiterada doctrina (2), es una entidad sin personalidad jurídica. Ello no implica que su capacidad de obrar y participar en el tráfico jurídico se vea mermada. La presencia de la Comunidad de Propietarios en el tráfico jurídico es muy intensa, no podía ser de otra manera para su efectivo funcionamiento. No debe ser considerada persona jurídica porque el artículo 35 del Código Civil (3)
  • no la reconoce como tal de forma específica y la consideración que este artículo realiza en su apartado segundo acerca de otras leyes, que en el caso particular de la Comunidades de Propietarios, debería ser la LPH, en ella no se otorga a la Comunidad de Propietarios la calificación de persona jurídica. En mi modesta opinión, y profundizar en ello sería fruto de otro estudio, previo reconocimiento por la LPH, no habría ninguna objeción a considerarla como tal, eso sí, sometida a las características y notas especiales de su propia figura, pero lo mismo ocurre con otras personas jurídicas como por ejemplo, las Sociedades Anónimas, las Sociedades de Responsabilidad Limitada o las Fundaciones.
  • Tras esta conclusión de considerar a la Comunidad de Propietarios como una entidad sin personalidad jurídica, consideración que sin lugar a dudas prevalece en la actualidad, no es menos cierto que la práctica diaria sitúa a la Comunidades de Propietarios en el trafico jurídico de forma convencional, adquiriendo obligaciones contractuales de todo tipo: comprando, vendiendo, en definitiva contratando de forma general y cotidiana. Y a la vez, con derechos de toda índole como puede ser el acceso a la jurisdicción por la capacidad para ser parte que le otorga el apartado 5º de artículo 6 de la LEC (4) .
  • Con ello quiero resaltar que su falta de consideración de personalidad jurídica no la hace abstracta ni indefinida como para eximirse de toda responsabilidad. Es decir, no sirve de escudo legal frente a muchas acciones que terceros pudieran tener frente a ella. También es cierto que la responsabilidad patrimonial se encuentra afecta al propio régimen de propiedad que la Ley que la regula establece, por ejemplo lo establecido en el artículo 22 LPH (5).

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